第0456章 房價祕密
這又是基金經理“結夥”赴貴陽炒房的故事。
接通胡英傑的電話時，他的語氣輕快嘹亮，顯得朝氣蓬勃，每一口都是春天的味道與希望。因爲，他三個月來的調研總算塵埃落定，下一個目標就是貴陽。
胡英傑，炒家，2015年“股災”之前。
他是一名有十年從業經驗的基金經理。
自股災“敗光”之後，他的主營業務從炒股變更爲炒樓。
在深圳挖得“災後重建”的第一桶金之後，他開始尋覓下一個獵物。
他對記者說道：
“相對於琢磨不透的股市，樓市風險更小，利潤更高，更易於把握。”
胡英傑似乎已經打通股市和樓市的任督二脈。
“最核心的是運用槓桿原理，以小博大，藉助銀行貸款把投資放大。股市的槓桿太低，買多少股票，你就要投多少錢，貴陽的樣子，我現在投個30萬塊錢，可能就可以把一個100萬的房產買下來。買下來可能過不了多久就翻倍了，這個時候的收益率一下就放大4倍。”
胡英傑不是一個人在戰鬥。
和他一起“不務正業”的小夥伴還有五個，每個人身上都有三五千萬現金。
但是，他們對銀行貸款一直情有獨鍾。
即使手上有足夠的資金，也不會一次性付清。
首付款比例越低，槓桿效應就越大，自有資金的回報率就越高。
“炒樓和炒股差不多，找準有題材、有概念的樓盤，聯合坐莊喫下市面上的流通盤，而且要喫小戶型，這樣成本低，收益率高。”
胡英傑是2015年10月份正式“下海”的。
他慶幸自己走入了“一片新天地”。
統計數據顯示，從2015年6月15日開始，之後的181個交易日，a股市場共發生了17次千股跌停，佔比接近10。
也就是說，幾乎每10個交易日股民就要經歷一次“股災”。
正當股民們對着a股走勢長吁短嘆，哀其不幸怒其不爭時，樓市已連創新高。
“在此做一個簡單的假設，如果有人在2015年1月份時在深圳購入一套價值300萬元的房子，該房產現在市值約900萬元，收益高達690萬元。如果此人在1月4日時將用於購房的首付90萬元投資於股市，到如今能保本已算萬幸。”
胡英傑表示。
那麼， 胡英傑這回爲什麼會盯上貴陽呢
“這些年我一直在關注貴陽花果園小區，該小區被譽爲中國第一神盤，是亞洲最大樓盤，佔地1830萬平方米，計劃入住人口50萬人。”
從今年1月初開始，胡英傑在花果園租下一套房。
白天他有時到市內各個中介門面串門，有時在家做功課，對比貴陽與全國其他省會城市的房價差距，並試圖尋找原因。
但是，晚上9點過後。
胡英傑和他的夥伴們都要雷打不動地做一件事：
一棟棟樓排查入住率，他們所採取的方式也簡單，在樓底下挨家挨戶數電燈，並認真做好筆記。
經過三個月的調研，胡英傑基本摸透了。
花果園的入住率已經達到80。
這個“神盤”的入住率是炒家評判貴陽是否值得一炒的主要指標。
“你知道嗎，貴陽竟然還沒有地鐵房的概念。”
胡英傑說，按照他過去兩年在深圳積累的經驗，兩條地鐵線交匯處的房價漲得最快最兇。
而從縱向時間上來看，貴陽近年的房價基本在6000塊錢左右橫盤，從橫向與其他省會城市的房價對比來看，貴陽與他們還差一截。
胡英傑對記者說道：
“4月中下旬住建部要公佈全國70個主要城市的一季度房價走勢，貴陽肯定又墊底，這塊窪地一定會吸引遊資進來。貴陽市內交通比較擁堵，也是國內比較有名的賭城，地鐵房概念肯定能火。”
“下一步，我們的計劃是在地鐵交匯處，選擇流通盤較小的小區，一把喫掉所有的小戶型。”
“這樣成本低，容易轉手，也容易擡起價格。”
經過他們的一番炒作之後，房價暴漲，當然都是當地老百姓買單。
他們也捲走了當地的數億資金，滿載而歸了。
還有一個故事是，g縣的賣地“生意”。
g縣地處“襟三江而帶五湖，控蠻荊而引甌越”的江西東部，縣城面積不過10平方公里，人均月收入2000塊錢上下，屬於靠山喫山的內陸小縣城。
當地青壯年多在閩粵兩地務工。
只有春節時，各地車牌會“雲集”縣城，之後又冷冷清清。
2011年，蘇省“土豪”徐波來到此地經營設廠，縣城一條街道可以從頭望到尾，晚上9點過後就一片漆黑。
這一年，縣財政收入5億元。
徐波屬於當地招商引資“圈”過來的大款，到此後不久，g縣領導與其漸漸熟絡起來，2011年下半年的一天，縣領導找到徐波。
跟他商議“幹出一番事業”。
“縣領導跟我說，我們這裏的住宅用地每畝大約70萬元，你回江蘇幫忙找幾位開發商過來，下一宗土地招拍掛的時候，必須幫我舉牌到250萬元以上，超出150萬元的部分，縣財政會擇機返還給你們。樓盤開發後，縣裏會配合你們把房價炒上去。”
一世經商的徐波當機立斷，這是一個“雙贏”的項目。
他很快就從江蘇老家招來5個鐵哥們。
徐波回憶說：
“那塊地拍賣那天，起拍價是70萬元，從早上8點開始，我們6個人坐在最後排。”
“江西本地開發商每次兩千、三千地加價，一路拍到10點鐘，我們都快睡着了，纔剛剛報到95萬元。眼看着離目標價還很遠，我們第一次舉牌，報出150萬的價碼，當時所有人的目光都投向我們這邊。”
“就這樣又拍了半小時後，價格還在160萬元附近徘徊。”
“眼看着快11點了，我們加快進度，第二次舉牌報價230萬元，就這樣順利把這塊地拍到了250萬元一畝。”
這塊地後來被規劃成g縣第一個人車分離地高端住宅項目。
2014年開盤價是5500塊錢，在當地是“登峯造極”的高價。
徐波解釋了其中的奧祕：
開盤之前，就有浙江遊資團隊找上門來，答應可以一次性買下三分之一房產，前提是給予內部優惠，每平米降到4200塊錢，但對外必須宣稱每平米售價6000塊錢。
“這是個雙贏的交易。”
“開發一個項目所需的資金極其龐大。”
“近些年樓市調控日趨升溫，房地產項目融資愈發困難，嚴格時甚至不能拿土地去銀行抵押融資，全靠開發商自己解決資金難題，所以財務成本相當沉重，項目開發完成後，如果銷售過慢導致資金回籠不了。”
“資金鍊斷裂，就會形成財務危機，更嚴重就是破產。”
徐波告訴記者，這時候有遊資炒房團找上門。
就當是薄利多銷，解決燃眉之急，先把各種借貸還上，剩下的就可以和當地中介及遊資配合，捂盤惜售，統一提價，一唱一和把房價擡起來。
如果能再做通當地知名小學的工作，設個分校。
那就是暴利的“學區房”項目。
在上述地塊拍出一畝250萬元的史前高價後，g縣又如法炮製出了兩個“地王”。
這三塊地拍出去後。
g縣縣城的房價從3000塊錢漲到5000多塊錢，財政收入也從2011年的5億元漲到2012年的8億元。
其中土地出讓金大概佔到4億元。
“2016年我們的財政收入是13億元，其中預算內收入約6億元，其餘的大部分是土地出讓金。”
g縣財政局負責人4月1日告訴記者。
由於實體經濟不景氣，當地的工業園基本處於停業狀態，鮮有企業開機生產，財政收支壓力很大，土地出讓也是不得已。
土地財政不僅解了g縣的財政壓力。
也帶富了縣城周圍的居民，依靠土地徵遷補償款，他們在一夜之間暴富，原先靜悄悄的縣城，現在夜幕降臨後一派燈紅酒綠的景象，ktv、酒吧幾乎夜夜爆滿。
當地多位企業老闆告訴記者：
“如今新開的酒店，房間基本都配了一臺麻將桌，這些年喫喝嫖賭吸毒的青少年日見增多，看了實在痛心。”
從回憶中趙衛東很清楚，後世的炒房團之所以能夠把房價炒起來，關鍵也是地方政府，財政收入少，很多事業無法進行，所以希望通過地價的提升，爲政府爭取到更多的資金。
解決對基礎設施建設的資金不足的問題。
因爲想要地價高，房價也就不能不高，而且高房價又進一步支撐高地價，因此雙方一拍即合。
可是很多領導並沒有注意到。
這種行爲是嚴重的短視行爲，嚴重的透支了國家的未來發展潛力，當無數的資金沉甸在房地產中後，就將嚴重的制約了實體經濟的發展。
我們的國家本來就不富裕。
如果消費者把所有的財力，都投入到房產上。
在其他方面的消費就會大幅下降，消費的大幅下降，也就對實體經濟產生巨大的影響。
而且這個房價並不是實際價值，而是大量的泡沫成分在內。
可以說，無數的百姓用無數的血汗錢，換來的只是價值很低的房產，這樣極度收刮老百姓的錢財，帶來的後果將是非常嚴重的，國家經濟將爲此倒退十年以上，甚至更長時間。