明朝萬曆六年，徐州城西彭家灣有一姓彭名筠之秀才，容貌英俊，生性膽大，嫉惡如仇，爲人豪爽，其家境貧寒，父母早逝，靠賣字畫爲生。閃舞..其妻因患傷寒而亡，年過而立，無資續絃。其孤身一人，居破屋茅舍，冬日四處漏風，夏日悶熱難忍，蚊蠅嗡嗡，夜間蚊蟲叮咬，難以寢之。
彭筠幼時有一私塾同窗，姓蔣名沂，一城內富戶也，家趁華屋百間，店鋪數家。其有一廢宅，宅內瓦房儼然，分前後兩院，前院五正三廂，後院馬廄車棚，寬敞涼爽，然卻無人居住。該年夏至之時，彭筠提出暫住一時，蔣沂卻不允，幼時同窗摯友，何故駁面而不允蔣沂言此廢宅乃鬼屋凶宅也，宅內鬧鬼頻發，幾位留守之老僕，皆因驚懼而亡，至今無人敢居之，故而駁之不允。
蔣沂曾請彭筠入春院尋歡，彭筠至春院只飲酒喝茶，數名青樓女自薦枕蓆，幾次三番皆被其堅拒之。如此潔白無瑕之男子，蔣沂焉能忍心讓其居凶宅而亡然彭筠言其不懼鬼邪，並提筆書下保證，若遭遇任何之不測，與蔣沂毫無干系。既如此，難止強赴黃泉之人，蔣沂遂允之。
彭筠擇日搬家，選書房安之。黃昏之時，其將書箱置於書桌之上，回去扛鋪蓋。然待其返回之時，桌上之書箱竟不翼而飛，怪哉無人來此宅中，何人盜之其心知有異，假意臥牀眠之，眯縫雙目，靜觀其變。片刻之後，見一美少男搬其書箱悄悄而來，將書箱置於桌上，後至牀前，彭筠心怦怦然，不知此少男何以爲其不動聲色，仍靜觀其變。少男至牀前往來踱之，低聲自言曰：“此定讀書者也，皆言酸秀才，且不知其肉可酸否吾欲嘗之。”彭筠知少男鬼也，仍佯睡不醒，攥緊拳頭，觀其所爲，心思：懼而逃之已不及，事已至此，若對方下手害吾，此少男有何畏也吾將魚死網破拼死一搏，死而無憾矣
少男見彭筠眠而不醒，遂脫右履，將右腿擡起，用足踏於彭筠之腹，往復蹭之，此顯然挑逗之，興然嬉樂。彭筠此時懼意皆無，下定決心，續而佯睡不醒。少男見其不動，得寸進尺，右腿收回，左手拽其鬍鬚，右手扇其耳光。彭筠實忍無可忍，猛起身，喝曰：“休得放肆”少男駭然，飄然逃之無蹤矣。
時已黃昏過，夜幕將降臨。彭筠憶適才一幕，越思越懼，鬼未得逞，焉肯罷休定再來擾之，其非獨鬼，若招來衆鬼，吾必死無疑矣，不行，吾速歸自家茅舍以避之，縱然被蚊蟲盯死，亦比此強矣，然又思，吾已於蔣沂面前誇下海口，言不懼鬼，並立保證書，豈不被人恥笑日後尚有何顏面見人
彭筠後悔、自責、糾結、掙扎於惶恐憂慮之中，最後定之，大丈夫之顏面重於性命，寧死不歸吾欲視之，此鬼能將吾如何
少男於書房內飄忽不定，往來翕忽，伺機挑逗之，然彭筠鼓足勇氣，熟視無睹，其置木棍於身側，以防不測。閃舞..
熬至子夜，彭筠睏倦之極，終難敵睡意之濃，昏然入睡。朦朧之中，見己之鼻孔被人用毛筆捅之，瘙癢難耐，噴嚏連聲。彭筠見少男拍手跳躍，嘻嘻笑之不停，其畏懼而又氣惱，然強忍不發。
頑皮之少男又手持毛筆，躡手躡腳至彭筠之足下，用毛筆之絨毛騷其足心，其瘙癢之極，彭筠實忍無可忍，一聲大叫，鯉魚打挺跳之，猛起身。啊呀少男倉皇避之。彭筠下牀，手持木棒，追之，欲擊少年，忽聞室外一聲喝曰：“榮豐，休得無禮”語落，見一位風流妖嬈之倩女飄然進屋，向前施禮曰：“此頑皮少年乃吾胞弟也，缺家教，不知禮數，望公子諒之。”彭筠見女溫文爾雅，以禮賠罪，心中一驚，喻此女亦女鬼也，吾且視之，汝究有何爲事至此，懼已無用，只有勇而前往，既汝以禮待之，吾暫且以禮相對，遂棄木棍，禮讓曰：“無礙，小姐請坐，慢敘之”
女未坐，轉身斥少年曰：“還不向公子賠禮道歉，隨吾歸之。”少年向彭筠一揖，嬉笑曰：“多有得罪，公子諒之。”賠禮後，女牽其手，瞬間無蹤矣。
二鬼隱身退之而去，此時公雞報曉之聲起，劃破寂靜之夜空，天將亮矣，彭筠一夜未眠，睏乏之極，白日呼呼酣睡，直至黃昏方醒，睜惺忪之目，四處視之，見少男之魅影又晃於室內，並攜一豔麗少女嘻嘻前來，多一鬼吾亦不懼之，如何拒其挑逗以自保彭筠靈機一動，計上心來：吾今夜飲酒食菜，讀書繪畫，與其消磨時光而不寢之，視其則何如
策謀定之，彭筠穩坐於書桌前，置酒菜於桌，持書閱之，邊飲邊讀。少男與少女於其左右挑逗，少男上前捋其須，少女於後揪其發，彭筠堅定不移，不爲所動。然二鬼更甚之，少女竟坐於其雙腿之上，花癡般視之，用手摸其下身，彭筠仍雙手持書，目不轉睛閱之，少女上前將書合之，彭筠復又翻開，如此數次，彭筠欲捉其手，然少女速而閃之。
更甚之，少男轉彭筠之身後，忽而蒙其雙目，忽而又放開，少女於一側嘻嘻不停笑之。彭筠不堪其擾，怒喝曰：“若再胡鬧，吾欲懲之”然二鬼置若罔聞，絲毫不懼，依然故伎重演，變本加厲施之。正此時，風流倩女又至，呵斥少男與少女曰：“榮豐，汝竟攜迎春續而頑皮，成何體統”彭筠見之，索性曰：“且慢，吾知三位皆鬼魂也，敢問小姐生前芳名，三位因何亡之”倩女赧色回曰：“公子既已喻，吾實言告知，吾名喚榮秋，生前乃一富家千金，因患肺癆，醫之無效而亡，此少女名喚迎春，乃一農家女，小家碧玉也，因容貌昳麗，被嶺村一惡霸相中，欲納其爲小妾，迎其至死不從，跳井溺亡。此少男名喚榮豐，吾胞弟也，被吾傳染癆疾，亦亡之。”
彭筠不愧爲讀書者也，其足智多謀，其坦然曰：“吾對三位之不幸，深感惋惜，然汝弟頑皮，迎春輕浮，實令人厭之，若皆如小姐禮儀莊重，方可讓人愛之，迎春如此作爲，吾寧做不解風情之柳下惠，縱然再糾纏不休，亦無用也。”其此言奏效矣，迎春即刻更之，呈賢惠之狀，面露甜美之微笑，上前斟酒敬菜，侍候兩側，榮秋姐弟竟劈柴燒火，洗米熬粥，爲彭筠做晚餐而侍之。
見鬼改變作態，彭筠適時贊之曰：“三位此番之作爲，令人喜之極也。”稱讚起積極之作用，粥熬熟後，爭先恐後爲其置碗筷，盛粥添飯，殷勤照顧，溫順似婢女伺候主人般，彭筠見迎春幡然一改前所爲，一時難以適應，惑然問之，“汝因何對吾善待之”迎春咯咯笑曰：“汝休臭美，吾於粥內已放毒藥，欲毒汝亡而後快。”彭筠哈哈大笑曰：“吾與三位遠日無仇近日無怨，哈哈吾焉能信之”
如此幾日後，彭筠已習慣三鬼殷勤侍之，與其感情日益融恰，彭筠恐其鬼性無常，反覆無定，遂推心置腹謂其曰：“吾乃一單身也，夜夜與汝等靚男美女相處，焉能無歟然汝等乃鬼也，若人鬼風流交之，則必害吾亡矣若三位願與吾相處，需安分守己而善待之，吾將視三位爲知己也。”三位頻點首，願從彭筠之言行之，然迎春難改劣習，時而有輕浮之舉，浪蕩之態，彭筠皆一笑而過包容之，以保氣氛之和平而不毀也。