第0316章 全面崩潰
自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升，以尖沙咀東部爲例，地價在3年內上升了六七倍，樓價也上升了3倍以上。
整個香港的地價、樓價迅速大幅上升，投機熾.熱。
到了1980年，世界第二次石油危機已經結束。
香港經濟迅速復甦，國際金融中心地位開始確立，大批國際金融機構紛紛到香港來開設分支機構，大批跨國公司也到香港設立分公司。
趙衛東的宏遠財團和葉明輝的東輝財團。
手上有大量的寫字樓，很有很多的商業地產，都因爲香港的國際金融中心地位確立。
而成爲最大的受益者。
兩家財團手中的大量的寫字樓和商業地產。
雖然在幾年間也沒有租出去多少，但是幾乎所有的寫字樓和商業地產都在1980年底前全部都出租出去了。
而且都以很高的價格全部出租，並且都是簽下的都是十年以上的租約。
從第二年開始，每年以增加5的租金遞增。
兩個財團都開始有了鉅額的租金收入。
再加上去年已經出手的全部住宅樓，宏遠財團和東輝財團可以說是最大的贏家，賺得是盒滿缽滿。
趙衛東知道，未來的香港地產市道大崩潰即將到來。
因爲他很清楚，這場大崩潰的實際發展過程。
他只能爲早爲自己的公司做打算，當他向葉明輝提出清盤樓市，只保留寫字樓及商業地產時，葉明輝還很不理解，他覺得市場非常看好，繼續持有，收益非常可觀。
在趙衛東的再三說服之下，葉明輝才勉強同意清盤。
時間到了1981年，房地產市場雖然還繼續着繁榮，並達到高.峯。
葉明輝看到不小的漲幅，還找趙衛東埋怨了不少。
但他不知道，本來在1980年房價已經撐不下去了。
因爲現在的香港的樓價，並非建立在經濟發展水平上，並非建立在一般市民的支付能力上。
當消費者的工資收入，遠遠追不上樓價升幅時。
樓價下跌便勢所難免。
到了1981年，雖然房地產價格依然堅.挺，但香港地產市道已經呆滯，空置面積大量增加。
在1980年新建住宅樓中。
空置率已高達41.3，大量房產面積滯留在大小炒家手中。
此時地產市道的下調，只是遲早的問題。
但因爲國內結束了十年.動.亂，開始推行改革開放，在廣南省、閩海省設立了四個經濟特區。
而且世界第二次石油危機造成的影響也已經過去。
香港經濟迅速復甦，國際金融中心地位開始確立，給香港人和投資者帶來了極大的信心。
所以地產市道在不可能中又繼續多漲了一年。
但1981年後，世界經濟衰退加深，國際貿易保護主義擡頭，香港的出口面臨日益困難的市場環境。
在這種形勢下，香港內部經濟急速放緩、整體消費下降。
到1982年全年經濟增長僅2.9，比1981年的9.4大幅放緩。
經濟的不景氣，讓投資者、消費者裹足不前，地產市道也就無可避免地大幅滑落。
1981年10月7日，香港最優惠利率升至20的歷史高水平，樓宇按揭利率更升至21，對置業者產生巨大的阻嚇力，這時期，港府又修訂賣地政策，取消“分期付款買地”，令發展商購買土地的成本利息更形沉重。
趙衛東知道，未來到了1982年底。
香港樓價比1981年下跌60，1983年房地產市場全面崩潰。
直到1984年9月，“中英聯合聲明”簽署後。
市場纔開始慢慢復甦。
1982至84年地產市道崩潰，許多港人的發財夢成了無盡噩夢，這次衰退純粹是市場內外的衆多因素造成的，也是不可避免的。
當然，趙衛東的兩家財團可以說是，順利通過。
香港地產市道的大調整，其實在進入80年代就已初露端倪。
1980年第四季，地產市道已呈現呆滯，1981年初工業用地已經下跌，但商業用地價格仍維持上升，及至1981年7月以後，地產市道才全面轉入調整階段。
1981年8月，港府的兩宗土地交易。
已傳出了市道調整的清晰信號：
第一宗是港府宣佈與發展商巍城公司達成協議，以22.58億元價格，收回面積達488公頃的元朗天水圍土地。
一個星期後，港府再宣佈與中國銀行洽商。
以10億元價格售出中區美利道停車場，即新中銀大廈現址地盤。
消息傳出，市場大喫一驚，真實的土地價格顯示地產調整已無可避免，1982年9月撒切爾夫人訪問北京後，地價、樓價跌勢加劇，地產市道徹底崩潰。
當然，這已經和投資最多，數量最大的東輝、宏遠地產集團無關了。
隨着地產市道的崩潰。
首當其衝的是，那些採取冒進投資策略的地產公司。
另外還包括恆隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司的置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳寧置業等等。
地產危機中，首遭衝擊的是地產五虎將之一的恆隆。
1981年，恆隆牽頭的3個財團一舉奪得港島地鐵沿線9個地鐵站上蓋物業的發展權。
可惜的是，這時香港地產已處於巔峯。
1982年9月，撒切爾夫人訪問北京，拉開了中英兩國關於香港前途問題談判的序幕，香港地產市道借勢急跌，恆隆爲看錯地產循環週期而付出沉重代價。
當時，恆隆所奪得的9個地鐵站上蓋物業中。
中區美利道地段的紅棉大廈已接近完工，正計劃展開金鐘二段的香山大廈。
計劃中新蓋的香山大廈佔地6.9萬方尺。
總樓面面積104.3萬方尺。
根據港府要求，需補地價18.2億元，且限期在28日內完成，由於地價急跌，恆隆惟有向港府建議將地價減至14億元水平。
但港府不接納這個建議。
在此關鍵時刻，原已簽約向恆隆貸出15億元最高信貸的日資銀行，又臨時撤回承諾。
到12月，恆隆向港府再次申請延期補地價，不同意之後。
惟有退出金鐘二段上蓋香山大廈。
其餘地鐵站上蓋工程，也都押後進行。